法拍屋點交的學問

購買法拍屋反而是得標之後的事情比較麻煩一點,尤其又以點不點交的學問最大,而且若以為註明點交的個案,法院會主動幫你交屋,那你就錯了,即使是點交的個案,得標人仍舊需要向法院遞點交狀才行。如果是不點交的狀況,大致可分為無權佔用、租約、借用或抵債使用,以及優先購買權等狀況,處理方法各不相同,不過無論是那一種狀況,基本上如果得標人願意花錢解決,都可以快速排除問題。

得標後的點交工作,是煩瑣且吃力的,與債務人折衝協調不是一、兩次就能達成交屋協議,不勤跑書記官櫃台催促點交程序,點交公文就是遲遲下不來;對代標而言,偏低的佣金,服務品質一定會大打折扣。法院公告有點交之標購物,從取得權利後即得申請法院辦理點交。惟點交的時程約一個半月才能完成,故如為無人無物之空屋,建議得會同有關人員逕為管收較佳。

以實務角度來分,目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:
可確定點交(佔40%):
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

有條件點交(佔40%):
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明,此為有條件之點交。

確定不點交(佔10%):
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

點交變不點交(佔5%):
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免不點交風險。

不點交變點交(佔5%):
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。



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