如何利用公告現值節稅

公告現值每年都會進行一次調整,對房地產稍有了解的投資大眾都知道,政府的土地公告現值與公告地價,一向比市場上真正交易的行情要低許多。房地產市場呈現M型化發展,豪宅市場可說是相當熱門,除了滿足有錢人對居住的需求外,其實有部份原因竟然是和節稅有關。

細究原因,主要是因為政府公布的土地公告現值遠低於市場行情太多,導致富人透過合法的節稅規劃,買豪宅、金店面送給子女,成了節省贈與稅一項極佳的做法,對豪宅市場也產生了推波助瀾的效果。產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準。另說明:所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。因此,買豪宅送子女便成為有錢人,最好的節稅手法之一。

由於現行土地增值稅的計算多採用公告現值為移轉現值之申報標準,在一般不動產買賣時,賣方為減輕土地增值稅的負擔,往往希望能趕在公告現值調整以前將土地過戶給買方,因此,在每年七月一日公告現值調整以前,各地政事務所辦理申報土地移轉登記的案量就有激增的現象。對目前想要買賣不動產,不妨以預估的調幅算一算可能的增值稅額,就可以知道可能增加的賦稅成本有多少了。但對買方而言,提早過戶將會使買方未來出賣土地時的增值稅額提高,因此多較希望拖到七月以後才將土地過戶,尤其是投資客。但從這幾年的房地產市場景氣及公告現值調整的情形來看,在公告現值調整的幅度不大下,與其規避不高的增值額,不如趁此賣方急於脫手的時機,掌握房屋議價優勢,在買價上更能節省一筆可觀的費用。而對躍居今年市場主流的換屋族而言,只要善用重購退稅規定,由於不需擔心稅賦的支出成本,又可在議價空間上取得優勢,六月份可說是最佳的換屋時機。

購置不動產贈與給子女,其贈與價額的計算方式,是土地以土地公告現值乘以土地坪數,房屋則為房屋評定現值,2者加總的數字即為贈與價額,遠比不動產的市價低,台北市通常有50~60%的價差,其它縣市的價差更大,但因贈與流程不同,也可能影響國稅局對贈與價額的認定。至於土地公告現值,民眾可到地政事務所查詢,房屋評定現值則可向稅捐處查詢。